マンションの修繕積立金。

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マンションの修繕積立金.

 第3回は、マンションの修繕積立金についてお話させていただきます。

 管理費と同じように、マンションに住んでいらっしゃる方が支払っている
 修繕積立金ですが、どのように使われているのかご存じでしょうか。
 
 通常、マンションには長期修繕計画があって、計画的に鉄部・屋上・外壁
 ・給水管などのメンテナンスをしなければ、住まいとしての機能が発揮できません。
 
 最近では、分譲マンションの入居時の修繕積立金の月額の戸当たり平均は
 6,000円ほどになっているかと思います。

 これにはそもそも意味があって、中古マンションとしてマンション売る時に、
 購入者が住宅金融公庫の優良中古マンション融資制度(リユース住宅の融資)
 を活用する際の、戸当たり平均の基準額があって、分譲から5年未満が
 6,000円以上となっていることに由来します。

 戸当たりの月額の修繕積立金が、竣工から5年未満が6,000円、5年〜10年
 未満が7,000円、10年〜17年未満が9,000円、17年以上は10,000円という
 ように決まっています。

 この基準を満たさないと中古で買うときに同制度が使えないので融資額が
 下がってしまうということになってしまいます。

 いずれにしても、昭和50年代では500円、60年代でも1,000円〜2,000円、
 平成になっても3,000円などという、とてつもなく低い時代があり、大幅な
 値上げなしでは、大きな修繕ができないという事態が続いて問題化され、
 まずは戸当たり月額で6,000円は確保するということになりました。

 ちなみに、かつて一般的に修繕積立金が安かった理由は、マンション購入者の
 負担感を軽減するための売主側の意図的な販売政策によるものでした。
 つまり、マンション販売時に、購入者の月額のローンや管理費や駐車場使用料
 などの支払いに加えて修繕積立金の支払いが多いと、購入者の負担感が増すため、
 売主側としては、極力修繕積立金を押さえて販売したかったということです。

 よって、売主側は将来的に修繕積立金が大きく不足するのを認識しながらも、
 将来的な不足分については、売主の子会社であるマンション管理会社から、
 後追いで値上げ提案させれば済むといった認識で、まずは売りまくろうということ
 であったのです。

 ですから、購入時には将来の値上げの必要性も含め、修繕積立金について、
 売主からほとんど説明がされないという状況のまま販売されていました。

 そして、入居からから数年後にマンション管理会社から修繕積立金の大幅な値上げの
 提案がされ、そこで「聞いていなかったよ。だまされた。」という
 住民側の怒りを生み、売主の子会社であるマンション管理会社が、
 その売主の手先のように見られて、マンション管理組合の総会などで、
 さんざん叩かれるといった構図がありました。

 それでも、修繕積立金の値上げの提案があったマンションは良い方で、その話
 すらないマンションが結構あったことはさらなる問題を生んでしまっています。

 売主の小会社としてのマンション管理会社の苦労やマンション管理会社の
 体質上の問題点など、マンション管理会社にまつわる話は、別途、機会を改めて
 お話します。

 話を戻しまして、修繕積立金を決定する際の話の根本は、何よりも長期修繕計画表
 ありきなのですが、現況、戸当たりの月額が2,000円や3,000円といった
 マンション管理組合では、マンションを維持し、資産価値を守っていくために重要な
 大きな工事をするための修繕積立金が不足することはほぼ間違いないので、
 早急に見直しをするべきでしょう。
 それが資産価値を守っていくことになるのです。
 そうしないと、気づいたら、人間も年寄りだらけで(といったらご高齢の方に
 失礼ですが・・)建物もぼろぼろでお金もなく、売るにも売れず資産価値を
 大きく下げた廃墟マンションになってしまうことは間違いないでしょう。
 
 実はもうそんなマンションは結構出てきていて、政府としてもこれだけ増えた
 「マンションという社会資本」を守ることの重要性に気づき、平成13年8月
 施行のマンション管理適正化法をはじめとした法整備などを進めているところ
 なのです。

 とはいいながらも、実際に修繕積立金の重要性を認識するのはマンションの
 住民ですし、お金を払うのもマンションの住民であることは間違いなく、個人として、
 またマンション管理組合として認識して動いていかなければどうにもならないこと
 は間違いなく、その意識レベルが後のマンションの資産価値を決定することに
 なるのです。
 
 今回はちょっと話を力説しすぎた感もありますが、マンションに住まわれて
 いる皆さんには、それほど重要性を認識してもらいたい内容でした。

(2005年発行)

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【プロフィール】
約10年間の大手財閥系マンション管理会社でのフロントマネージャーと事業開発担当(管理会社のリプレイス営業)を経て、マンション管理士河野事務所を開設。
(第1回(平成13年度)マンション管理士試験合格)
新行政書士試験を経て(平成22年度試験合格)、ペガサス法務事務所を併設(第1回(平成27年度)特定行政書士の考査合格で特定行政書士事務所に)。
成蹊大学 法学部 法律学科 卒。
元 東京都マンション管理士会研修部次長。
元 足立区役所行政書士区民相談員。
国交省支援のマンション管理セミナーでの講演会・相談会、首都圏マンション管理士会、東京都マンション管理士会、各種勉強会などでの講師・相談員なども遂行。
マンションの管理・生活・購入・投資などマンション問題全般に幅広く対応中。

【資格】
マンション管理士、行政書士、管理業務主任者、区分所有管理士、宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー、損害保険募集人資格

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