マンションの維持管理で大切な鉄部塗装工事。

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マンションの維持管理で大切な鉄部塗装工事.

 第7回は、マンションの維持管理で大切な鉄部塗装工事について、
 お話しましょう。
 
 マンションの各住戸の玄関扉や玄関枠、玄関脇のメーターボックスや鉄部階段
 や機械式駐車場などは鉄が使われており、塗装が施されています。
 塗装の仕様はいろいろありますが、年が経つにつれ、色が褪せ、白っぽくなり、
 錆が出始めます。

 これは建築的には当然の話ですが、未だにマンションは一度買ったら永久に手
 入れの必要などいらないと思っていらっしゃる方には、意外な話のようです。

 自転車だって錆びるのですから、マンションの鉄部も錆びて当然です。

 一般的には塗り替え周期は3〜5年に一度です。機械式駐車場で亜鉛メッキの
 が施されている場合は8年くらいもつこともあります。

 海沿いで塩の影響を受けるマンションは錆が出るのも早いものです。
 海の近くにお住まいの方は、バルコニーに出て、どこか隅の部分を見てください。
 白く塩が溜まっているのが確認できることもあります。

 鉄部が錆びて朽ち果ててからでは、外観が悪いだけでなく、交換するしか
 なくなり、塗装費用の何倍もお金がかかってしまいます。
 
 業者は早めの塗装を提案しますが、白っぽくなる(白華現象)のを超えて、
 点錆び(鉄部表面に点々と錆が出る現象)が出るまで待っても、実際には問題は
 ないでしょう。

 また、マンションの鉄部全体に均一に錆が出ることはありませんから、相応の
 割合で錆が出たら、塗装するのが良いかと思います。

 鉄を使っているマンションのメンテナンスについて、至極当然のお話をした
 つもりですが、日々の暮らしの中で、錆の進行は静かに静かにやってきます。
 たまにマンション内の鉄部を気をつけて見ないと、気づいたらずいぶんと錆が
 進んでいたなどということはよくあります。

 当然、マンション管理会社の定期点検の役割は大きく、きちんと劣化状況を
 マンション管理組合に報告することが望まれます。
 現実的には、きちんと出来ているマンション管理会社と
 そうでないマンション管理会社の差は大きく、特に投資用のマンションの場合は、
 錆の進行が相当進んでいるケースが散見されます。

 一般的なファミリー型のマンションの場合ですと、本来、マンション管理会社と共に、
 マンション管理組合が活発化して、マンション内の劣化状況を確認しながら、
 修繕工事をしてゆかなければなりませんが、それが出来ているマンションと
 出来てないマンションの差は開く一方です。

 私は長年の経験から、マンションが竣工してから5年目くらいで、マンション
 の資産価値の維持管理程度は、だいたい判断できます。
 マンションにお伺いして、ぐるっと外周しただけで、そのマンションが発する
 光具合とでもいいましょうか、疲れ具合がわかるものです。
 それとともにマンションのマンション管理会社のレベルもだいたいわかります。

 鉄部塗装工事は、マンションが竣工してから、計画的な大きな修繕の第1回目
 になります。
 その鉄部塗装工事にきちんと取り組んだかどうかが、その後のマンションの
 資産価値の維持レベルを占う指標になります。
 第一回目の大きな修繕にきちんと取り組まれたマンション管理組合は、
 居住者のメンテナンスの意識も高いことが多く、その後の第2回目の鉄部塗装工事と、
 竣工から10年〜12年ほどで実施する外壁改修工事も、過去の工事での学習を
 生かして、適切な修繕をされることが多いように見受けられます。

 一方、投資用についても、放置しておけば、資産価値が下落することは間違い
 ありません。賃借人がつかず、賃料収入を得ることができないばかりか、資産価値を
 大きく下げて、売ることもできないマンションになってしまいます。

 資産価値を維持するために、定期的に実施する必要のある、代表的な大きな工事
 である鉄部塗装工事をいかに取り組み適切に実施するか。

 ここにあなたが持っているマンションの今後の資産価値の命運がかかっている
 といっても言い過ぎではないかと思います。

(2005年発行)

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【プロフィール】
約10年間の大手財閥系マンション管理会社でのフロントマネージャーと事業開発担当(管理会社のリプレイス営業)を経て、マンション管理士河野事務所を開設。
(第1回(平成13年度)マンション管理士試験合格)
新行政書士試験を経て(平成22年度試験合格)、ペガサス法務事務所を併設(第1回(平成27年度)特定行政書士の考査合格で特定行政書士事務所に)。
成蹊大学 法学部 法律学科 卒。
元 東京都マンション管理士会研修部次長。
元 足立区役所行政書士区民相談員。
国交省支援のマンション管理セミナーでの講演会・相談会、首都圏マンション管理士会、東京都マンション管理士会、各種勉強会などでの講師・相談員なども遂行。
マンションの管理・生活・購入・投資などマンション問題全般に幅広く対応中。

【資格】
マンション管理士、行政書士、管理業務主任者、区分所有管理士、宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー、損害保険募集人資格

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