マンション管理会社の格付け。

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マンション管理会社の格付け.

 第9回は、マンション管理会社の格付けについて、お送りします。


 ■「住まいは管理で決まる!」との題目で、サンデー毎日(8月14日号)

  よりマンション管理会社の評価ランキングが掲載されました。

  今回の調査は、管理戸数が多い上位20社について、首都圏マンション管理士会の

  評価基準の14項目のうち、10項目について、同誌が取材して検証したもの

  とのことです。

  私が以前在籍していたマンション管理会社も記載されていました。
 

 ■ご存じの通り、過去にも色々なマスコミ媒体からマンション管理会社の

  ランキングが発表されていますね。

  お気づきの方はもう気付いていらっしゃるとおり、それらのランキングが

  意味するところは、管理会社としての最低基準として、便宜的に用意された

  ある一定の基準を超えているかどうかであって、本当に必要な力を備えていたり、

  必要な力を発揮しているということとは相関しないということです。



 ■同誌の今回のマンション管理会社の実力の検証にあたって、

  首都圏マンション管理士会の評価基準項目が使われており、マンション管理会社の

  基準をはかるうえでは、非常に有意な基準項目ではあります。

  確かに、資格の所持人数や会計報告の回数が一定以上であることは、

  目安にはなると思います。
 

 ■しかし、本当のポイントはその先なのです。
 
  いくら有資格者が多くても、その会社が本当にマンション管理組合にとって必要な

  専門家の力を発揮したサービスをしてくれるとは限りません。
 
  ランキング上位の会社は最低限のことはそれなりにしてくれているのでしょう。

 
  ただし、そのことと、本来必要なサービスを良質に提供してくれている

  ということは、全く別のことです。


■今回のランキング評価項目として、理事会・総会の開催に関する項目が

  ありましたね。

  評価基準は「理事会・総会の運営補助が適切になされているか」で、

  「なされていればA」、「なされていなければC」との評価。

  マンションを適切に管理運営するうえでのポイントは、

  まさに「理事会・総会が適切に運営されているかどうか」です。

  どんなに立派な有資格者がいても、きちんと理事会や総会が運営されて、

  その中でプロの力が生かされなければ意味がありません。


 ■プロの力を生かすには、きちんとマンション管理会社のフロントマンが、

  理事会の場で適切なコンサルタントを行うことです。

  そのために、フロントマンが社内の専門家をうまく引き出して、

  マンション管理組合に知識や知恵をフィードバックすることが必要です。

  そうすることが、適切なマンションの管理運営を生み出すのです。
 

 ■「フロントマンの理事会・総会の運営補助の力」が、マンションの

  管理運営の良否に大きく影響しますので、それこそが、適切に評価される

  べき大切な大切な基本軸なのです。

  ですから、乱暴な言い方をすれば、最低限の力を備えたマンション管理会社では、

  良い担当者にあたることが続けば、多少力不足のマンション管理会社でも、

  それなりに管理運営はできるでしょうし、良くない担当者にあたることが続けば、
 
  管理運営は停滞するということになります。 


 ■本来、マンション管理をする上での評価項目として一番大切なものは何か。

  そして、本来並べるべき評価項目とする内容は何か。
 
  なかなか本来の評価軸を考えてランキングを発表する媒体は

  出てこないですね。

  わかりやすいところから評価してゆくというのは、ある意味では

  当然の帰結だと思います。

  何ら指標がないところに、相互評価はできませんので。

 
 ■どんな調査でも言えますが、本来は定量評価に加えて定性評価を

  すべきなのです。

  つまり、どんな質のサービスを提供しているのかということです。
 
  今回の調査でいえば、「理事会・総会の運営補助のレベル」を知ることです。

  極端なことをいえば、資格をとって、書類を提出していれば済むような

  評価基準では、本来必要なサービスは見ることはできないのです。
 
  資格と書類だけで、中身の仕事がすっからかんということもあり得ます。
 
  現に私のいた大手のマンション管理会社にもそういうことがありました。

  今回の調査で言えば、資格をもっていて、きちんと書類を提出している

  うえで「その内容は?」といったところが問われる必要があります。


 ■無用にランキング調査を批判してはいけませんが、そのランキング調査に

  安住していてはダメだということがポイントです。
 
  当然、首都圏マンション管理士会は、専門家集団として、その辺りのところ

  をわかっているからこそ、マンション管理会社の評価をベースに、適切なマンション

  管理をするために必要な施策をマンション管理組合に提示するわけです。
 
  マンション管理会社を評価することがすべてではなくて、そこから何をしなければ

  ならないかをわかっているのです。 


 ■今回のような調査で、相対的に評価がよかったマンション管理会社の社員は、

  「これでいいんだ。」と思い、そのマンション管理会社に管理されている

  マンション管理組合も「これでいいんだ。」と思って、相互で安住してしまうことは、

  避けなければなりません。

 
 ■本当にやるべき水準のマンション管理の内容を、マンション管理会社として、
 
  専門化として、求められる質で提供されているかどうかです。

  
 ■私も今回の調査で上位にあがっているマンション管理会社のフロントマン

  として、長年、マンション管理の第一線で仕事をしてきましたが、

  マンション管理会社が提供するサービスのレベルは、大手マンション管理会社を

  信頼していただいている住民の方がイメージする状況からは、

  遙かにかけ離れています。

 
  多岐にわたる管理メニューのうち、部分的にはすばらしいサービスを発揮

  している業務を提供しているマンション管理会社もあります。

  ただし、マンション管理は「全体の最適化の中で健全性を発揮される」

  という言葉のとおり、人間がいろいろな臓器や器官が全体として健康であって

  こそ健全な生活ができるように、マンションの色々な構成要因が最適化された

  状態にあることで、健全なマンション管理が実現できるようになるのです。

 
 ■しかし、対処しなければいけない問題について、中学生でもわかるような
  
  レベルの初歩的な問題すら、手を打っていないマンションがたくさんあります。
  

  これはマンション管理会社だけの問題ではなく、自分たちの資産を守るべき

  マンション管理組合の意識の問題もあります。

  技術や専門性といった問題ではなくて、人の意識レベルの問題です。

  自分たちのマンションの資産価値をしっかり守ろうという、高い意識で

  マンション管理を考える時に、マンション管理会社の専門性や高い能力が

  生かされます。


 ■でも、マンション管理組合が本気になってマンション管理に取り組むことは、

  マンション管理会社にとっては、大きな時間と手間がかかるため歓迎しません。

  特に、マンション管理会社のフロントマンは、マンション管理組合が活発化せず、

  自分たちが提供する最低限の管理サービスを黙って受け取りながら、

  無難に時が流れるのを祈るばかりなのが実状です。


 ■国土交通省が進めていて、今年の秋から導入される予定の、マンション履歴

  システムによって、マンション管理の格付けが可能となり、マンションの

  資産価値の判断基準ができるようになるとの期待があります。

  今まで、ぼんやりとした焦点のあっていないマンション管理で、このままで 

  は、社会資本の劣化が加速するという危惧から、国も動いているのです。 


 ■ご自身が住まわれているマンションを今一度見てみましょう。
 
  理事会は定期的に開催されていますか?その報告はきちんと住民にされて

  いますか? 

  総会は欠席者が多くありませんか?

  壁はひび割れ箇所が多くないですか?

  鉄は錆びていませんか?

  給水管はメンテナンスされていますか?

  屋上防水はメンテナンスされていますか?
 
  大口の未収金滞納者はいませんか?
 
  マンション管理会社はきちんと働いていますか?

  管理委託費は高すぎませんか? 
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 ■このところ、当マンション管理士事務所でもマンション管理の対策について、

  お問い合わせが増えております。

  マンション管理会社の問題、マンション管理委託費の問題、マンション管理組合の

  運営の問題、大規模改修工事の問題・・・等々、みなさんのマンション管理への

  意識の高まりの表れかと思います。

(2005.8.28発行)

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【毎日新聞から取材されました】
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毎日新聞から取材を受けて、平成25年9月26日付の夕刊の第1面に当事務所代表のコメントが掲載されました。

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日本テレビの日曜報道番組の「真相報道バンキシャ!」から、法律問題について行政書士として、平成25年12月1日のテレビ出演の依頼を受けました。(事件発生のため番組差替)

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タレントの藤崎奈々子さんが当事務所へ来訪され、マンションの管理や騒音問題などの対談を行いました。

【FMラジオ番組に生出演しました】
FM江戸川に生出演し、マンション管理問題や騒音問題、マンション管理士の仕事について紹介しました。

【プロフィール】
約10年間の大手財閥系マンション管理会社でのフロントマネージャーと事業開発担当(管理会社のリプレイス営業)を経て、マンション管理士河野事務所を開設。
(第1回(平成13年度)マンション管理士試験合格)
新行政書士試験を経て(平成22年度試験合格)、ペガサス法務事務所を併設(第1回(平成27年度)特定行政書士の考査合格で特定行政書士事務所に)。
成蹊大学 法学部 法律学科 卒。
元 東京都マンション管理士会研修部次長。
元 足立区役所行政書士区民相談員。
国交省支援のマンション管理セミナーでの講演会・相談会、首都圏マンション管理士会、東京都マンション管理士会、各種勉強会などでの講師・相談員なども遂行。
マンションの管理・生活・購入・投資などマンション問題全般に幅広く対応中。

【資格】
マンション管理士、行政書士、管理業務主任者、区分所有管理士、宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー、損害保険募集人資格

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