割高な管理費と不足する修繕積立金のマンション 。

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割高な管理費と不足する修繕積立金のマンション .

第42回は「割高な管理費と不足する修繕積立金のマンション」
についてお送りします。
 

 ■マンション管理会社の儲けの源泉の1つ
  とも言えるのが

  「投資用としても作られたマンション」

  です。


 ■多くの「投資用としても作られたマンション」
  においては、不在区分所有者が多く、
  管理組合としての自発的な機能を
  ほとんど持ち合わせていないマンションも
  非常に多く目につきます。


 ■そういうマンションに限って、
  単価当たり、超高級物件以上の価格の
  割高な管理費になっている建物も目立ちます。


 ■もちろん、管理メニューは全く普通、
  むしろ普通以下の粗いものが非常に目立ちます。


 ■このことは、大手のマンション管理会社が管理する
  建物でも、中小の管理会社が管理する建物でも見られます。


 ■中には、平米単価で300円を越すような管理費
  の設定になっているマンションも数多く見受けられます。



 ■もともと管理費の初期設定の段階で、
  「投資用としても考えられたマンション」は、
  区分所有者の「管理意識」が低いことが想定 
  されるため、割高な管理費が設定されていることが
  多いのが実情です。


 ■また、そのことが、マンション管理会社にとって
  大きな利益の源泉の1つになっていることも事実です。


 ■市場原理ですから、管理を購入する側(区分所有者)
  が、管理を売る側(管理会社)に対して
  異論をはさまなければ、いくら割高な管理費でも
  成立しますが、そのようなマンションにとっては、
  別に大きな問題も発生するのが注意ポイントです。


 ■それは、そのように管理費が割高なマンションは
  修繕積立金が非常に不足しているケースが多い
  という問題です。


 ■マンション管理会社としては、
  修繕積立金が少ないとわかっていても、
  管理費の方が割高な設定となっていて、
  その割高な管理費の中から、管理会社として、
  管理委託費の名目で高い管理費用をとっているので、
  修繕積立金の値上げを言いだすことは
  自らの首を絞めかねません。


 ■ですから、いよいよマンションがボロボロに
  なってきて、どうにもならなくなってきた段階
  になってから、修繕積立金の値上げの提案や、
  一時金の提案が区分所有者に対してなされる
  ことになります。


 ■むしろ、修繕積立金の値上げや一時金の提案があれば、
  まだ良い方で、マンションがボロボロになっても
  付け焼刃の補修をしながら、問題の先送りをしている
  マンションも数多くあります。


 ■そして、マンションがボロボロになってきて、
  日常の管理にも支障が出て、いよいよ大々的な修繕の
  必要性が切迫してきた段階で、管理会社の提案する
  修繕積立金の値上げや、一時金の拠出が
  区分所有者から受け入れられない場合、
  管理会社は、管理委託契約を打ち切る
  という選択肢を持ち出すというケースも
  見受けられます。


 ■本来であれば、そこそこの値段の管理費にして、
  余剰分をきちんと修繕積立金にまわしていれば、
  ボロボロなマンションになることは防げたにも関わらず、
  このような顛末になってしまうケースが多々あります。


 ■大手のマンション管理会社の場合、
  ブランドイメージの保持の点からも、
  そこまで悪化してしまうケースは少ないのですが、
  なにぶんにも、管理組合への重要事項説明を欠くなど、
  マンション管理適正化法が遵守されていないケースが
  中小の管理会社を中心に非常に目立つことから、
  注意が必要です。 


 ■このようなことは、何も
  「投資用にも作られたマンション」ばかりに
  言えたことではないので、注意が必要です。
  


 ■過去に、このメルマガでもお伝えしてきていますが、
  きちんとした管理運営がされていないマンションは、
  いずれスラム化マンションへの道をたどることになります。


 ■このようなマンションにならないように
  しっかりとした対処が必要になります。 
   

(2011.11.29発行)


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【FMラジオ番組に生出演しました】
FM江戸川に生出演し、マンション管理問題や騒音問題、マンション管理士の仕事について紹介しました。

【プロフィール】
約10年間の大手財閥系マンション管理会社でのフロントマネージャーと事業開発担当(管理会社のリプレイス営業)を経て、マンション管理士河野事務所を開設。
(第1回(平成13年度)マンション管理士試験合格)
新行政書士試験を経て(平成22年度試験合格)、ペガサス法務事務所を併設(第1回(平成27年度)特定行政書士の考査合格で特定行政書士事務所に)。
成蹊大学 法学部 法律学科 卒。
元 東京都マンション管理士会研修部次長。
元 足立区役所行政書士区民相談員。
国交省支援のマンション管理セミナーでの講演会・相談会、首都圏マンション管理士会、東京都マンション管理士会、各種勉強会などでの講師・相談員なども遂行。
マンションの管理・生活・購入・投資などマンション問題全般に幅広く対応中。

【資格】
マンション管理士、行政書士、管理業務主任者、区分所有管理士、宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー、損害保険募集人資格

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